中介：哪怕是建兰转公都没引起房价波动

自一面红色宫墙火出圈后，南宋德寿宫遗址博物馆的热度居高不下，话题讨论不断。

前两天，有橙友发帖说，看到紧邻德寿宫的西牌楼社区、百岁坊巷小区等居民楼，住户窗外挂上了一排排红灯笼，与古色古香的宫殿相得益彰，俨然成了“宫景房”。

尤其是靠近德寿宫围墙的一些住户，在自家阳台就可以看到近在咫尺的德寿宫，德寿宫好似成了自家“后花园”。

橙友纷纷在帖下留言：“与德寿宫同框，房子值钱了许多”“成了半个宫里人”“房价视野俱涨”……

德寿宫附近的小区摇身一变成了“宫景房”，房价真的会跟着变化吗？我们前往实地了解情况。

德寿宫遗址、鼓楼、胡雪岩故居 皇城根遍布景点和老小区

德寿宫一带，有被称为“清末巨商第一宅”的胡雪岩故居、历史悠久的清河坊，以及鼓楼、十五奎巷、五柳巷等知名景点。周边民居众多，像建国南苑、百岁坊巷、直吉祥巷等小区都有至少二三十年的历史，板块整体呈现繁华热闹的老城区生活氛围。

附近德佑门店的房产中介小骆说，鼓楼望江门雄镇楼板块这一片，目前二手房挂牌价4万-5万元/方左右，实际成交考虑房型、楼层、装修等，会再低一些，但基本维持在3万-4万元/方。

比如建国南苑的挂牌均价为4万元/方，实际签约均价3万元/方不到，最近一次成交数据是11月初，二楼58.9方成交均价2.87万元/方。直吉祥巷的价格更高一些，最近一次成交均价为9月份的3.48万元/方。

金都华府算是板块内比较新的小区，但距离德寿宫不算近，目前挂牌均价6万元/方，最近一次成交是9月底一套180方大户型，均价4.8万元/方。

由于景点遍布，板块内基本没有余地用来开发新房。但如果把视野放大，整个望江片区还是有不少新房供应的。

在望江立交桥以东，望江新城上半年有不少红盘出世。均价6.98万元/方的海潮望月城，两次开盘中签率均不到11%，首开131套房源吸引1201户家庭登记，拼社保的门槛是有房家庭149个月。与其一路之隔的新世界江明月朗园项目，首开中签率11%，601套房源共5460户家庭登记，同样触发了拼社保机制，有房家庭需要具备165个月社保才能参与摇号。

德寿宫火了后

对周边房价有影响吗？

“就房价和成交率来说，周边楼市对德寿宫没有太大的反应！”中介小骆一直负责望江一带的二手房，他说，最近的带看和成交并未因为德寿宫的火热而上涨。我们咨询同板块的其他中介门店，回复也基本一致。

小骆认为，二手房行情的好坏和德寿宫没有太大关系：“哪怕是建兰转公都没有引起房价的波动，德寿宫也不会例外。”

今年7月，位于该板块的杭州市建兰中学由民办转为公办，当时这个消息也算“轰动”，但附近如金狮苑、袁井巷等小区的挂牌价和成交量都没有什么变化，成交均价维持在3.5万元/方左右。

从杭州透明售房网的数据来看，不仅建兰中学周边，或德寿宫周边，整个鼓楼望江门片区的二手房房价都处于“横盘期”。成交价或许会因为户型、装修等差异化因素有所波动，但不会对整个板块的均价造成太大影响。

业内人士分析，作为市中心成熟板块，这里周边的配套、设施基本都固定了，没有什么想象空间，所以房价会稳定在比较合理的区间。

当然，实际行情一定会受到整体大环境的影响，今年二手房市场下行趋势明显，各板块成交受到影响是无法避免的。

环境改变带动房地产发展

典型例子有阿那亚

“小区所在位置或附近出现景点，会不会影响房价？”我们多方咨询后发现，业内人士的观点并不统一。比如几位曾经有过房产开发经验，后转到房产中介行业的资深人士认为，“景点和房价没有必然联系”，并举例杭州的南宋御街、西溪湿地、拥有“埃菲尔铁塔”的天都城等作为观点的佐证。

但也有业内人士举例河北省秦皇岛北戴河新区的阿那亚社区，因成为著名景点而带动房价，阿那亚算是一个典型例子。

关注娱乐圈的人知道阿那亚，是因为那里举办了好几场大秀。今年9月，奢侈品品牌LV在阿那亚举办男装大秀，明星王鹤棣穿着貂皮大衣出圈，导致国庆期间阿那亚的人流量疯涨。这个在北戴河黄金海岸线上的小镇，因靠近北京，时常举办音乐节等各种活动。

而房产圈的人提起阿那亚，都会说这是个“神盘”。一开始，阿那亚作为非刚需的文旅项目，一度陷入滞销困境。后来，阿那亚打造了孤独图书馆、酒神剧场、沙丘美术馆等景点，迅速跻身网红打卡的大型社区。从年销售额4000多万元到30亿元，阿那亚的房价如今赶超周边城市4倍，“造景”功不可没。

小区自身环境设施的改善

对房价的影响或更明显

综合来看，阿那亚的例子或难以复刻，但小区自身环境设施的改善，对房价确实有一定提升作用。

位于萧山闻堰的江南摩卡小区，2016年开始陆续对小区的消防设备、路面、外墙等进行提升，并且改造了道闸、人脸识别等智能化设施。在此之后，小区的成交均价上涨了2000-3000元/方。目前成交价稳定在2.8万元/方左右。

另外，老旧小区加装电梯也有助于提升房价。此前，都市快报曾报道过杭州首个加装电梯的老小区新民村挂出7.6万元/方的价格，比加装电梯前的挂牌价高出近1万元/方。目前，我们看到透明售房网上显示新民村的挂牌价在7.4万元/方左右，但有价无市，已经许久没有成交了。

之前，杭州有一些业主众筹改造自家小区外立面，这一方面是对生活品质的追求，另一方面也是希望改造后房价更有竞争力。

二手房挂牌超20万套

最近一个月有2万多套降价

透明售房网数据显示，杭州二手房挂牌量已经突破20万套（含富阳、临安），截至发稿前，本月二手房成交3055套。

本月成交套数前十名的小区中，小面积段的居多。除了小户型住宅华元欢乐城，E30中心公寓、智汇众创中心、万银双子中心等商住公寓也位列其中。中介认为这是以价换量的结果。

据国家统计局发布的数据，上月杭州二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌0.5%。市场反应也确认了这一点：有超2万套杭州二手房在最近30天内降价。

房贷新政对挂牌价也有一定影响。11月11日杭州房贷门槛有新变化，二套只要四成首付，改善家庭闻风而动。城东一门店的中介表示，这几天陆续有房东联系他调低挂牌价，想尽快把房子卖出去，腾出名额去置换新房。