昨天 杭州人的朋友圈被这份文件刷爆

如何试行？或和成都相似 优先保障该区域居民和稳定就业者

都市快报报道 这两天，一份正常公示征求意见的文件稿，刷爆杭州人的朋友圈。文件名叫《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，内容涉及杭州人的买房、教育、医疗等，将深度影响每个人的工作、生活。文件挂在杭州政府网，共24条。橙柿互动记者昨天就文件中的一些要点，采访了相关专家，进行深度剖析。

下面阅读之前，文中的几个固有名词，先给大家解释一下，方便理解——核心城区：上城、拱墅、西湖、滨江。九大星城：萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安、桐庐、淳安、建德。这份文件征求意见截止到7月21日。可以发邮件至ghc1810@163.com；也欢迎大家直接给橙柿互动留言（扫一扫版面下方二维码，下载橙柿互动App，到首页该专题内相关文章下留言），我们会收集梳理，转交给相关部门。

三江汇等特定区域试行差异化购房或和成都相似

本区域居民和稳定就业人群有优先购房资格

原文

实行差异化购房政策。选择湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域开展“职住平衡”试点，优先保障户籍和工作在本区域的居民购房需求。探索研究特定区域购房政策，制定特定区域的差异化购房措施。

解读

橙柿互动记者专门采访了了解三江汇的国内相关领域权威专家。

“杭州的差异化购房政策和成都有些相似。”一位城市规划设计研究领域的资深专家告诉我们，成都的限购政策，要求在限购区内购买住宅的购房者，要具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业。而从杭州这份意见稿中可以看出，未来购买湘湖·三江汇一带的房子，持本地户籍或在三江汇工作的人，或将率先拥有购房资格。这不但坚决贯彻了“房住不炒”，也令想投机的炒房客们无从下手。

“湘湖·三江汇地区，作为目前杭州城市发展过程中为数不多的先行实践区，要体现出创新性与独特性，可以从开发模式、产业引入、人才引进等方面进行系统思考，建立以末端税收、人才需求、产业服务为导向的‘轻投入’、灵活性投入、有序投入的发展模式。”这位专家建议。

他认为，在土地严格控制的情况下，激活场地村落活力，回应生态本底需求、企业活力需求，以及绿色生活方式的需求，发挥江、山、农田、滩地的景观价值，在公园里建造城市，是一个值得探索的方向。

在建筑上，他建议以“轻建筑”为主，采用装配式建筑与轻钢结构，提供灵活的建筑建造与改造方案，形成绿色、未来、弹性的建筑空间与简约、现代、高技术的建筑风格。

另一位国内颇负盛名的城市高级规划师表示，在湘湖·三江汇未来城市先行实践区等特定区域开展“职住平衡”试点，实行差异化购房政策，首先应当找到属于自己的商业模式。

比如：可以引进正在孵化中、有潜质成为头部企业的创新企业，萃取其需求，为其量身打造政策与环境，形成由种子到参天大树的企业生态。接着，留住这些消费力强，对时间敏感的高净值人群；讲究品质与环境的年轻人群；优质头部、创新企业的人才等。同时推行差异化购房政策，着力解决这些人群的居住需求。

此外，专家们不约而同提出，湘湖·三江汇未来城市先行实践区横跨了四个区，届时是以先行实践区作为试点范围，还是以四区作为试点？杭州目前的购房摇号政策、高层次人才优先摇号政策，是否同样适用于试点区域？区域内是否也要限售？或者和雄安新区一样，以共有产权住房为主？

专家们认为，这些问题都有待于杭州进一步研究细化。

增加“九大星城”的住房用地供给 实现职住平衡、生态宜居

原文

增加“九大星城”的住房用地供给。新增规划和供应居住用地指标向“九大星城”倾斜，探索多元化土地出让模式，增加租赁住房用地供应。在保障城市环境品质和公共服务能力的前提下，适度提高重点功能区、大容量公共交通廊道节点600米范围以内规划居住用地开发强度。

解读

实际上，增加“九大星城”的住房用地供给，在今年上半年杭州首批住宅用地集中出让中就有所体现——集中出让的住宅地块，大多分布在萧山、余杭、临平等“星城”。

“九大星城”总体分为3个类型。

萧山、余杭、临平是紧密联动型，与核心城区高度关联，产业先发优势明显、城市建设相对成熟，将努力成为“大杭州”的重要增长极。

钱塘、富阳、临安是融核提升型，毗邻核心城区，具有比较广阔的产业空间和发展腹地，将努力成为“大杭州”的魅力新城区。

桐庐、淳安、建德是生态赋能型，山水资源丰富、文化底蕴深厚，将努力成为“大杭州”的靓丽后花园。

杭州市城市规划委员会办公室副主任汤海孺说，杭州将以产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的理念去打造“九大星城”，杭州的部分“星城”发展速度很快，吸引着大量的人才前来学习、工作和生活，产生了大量的居住需求，新增规划和供应居住用地指标向“九大星城”倾斜就为了更好地满足这些需求，让这些在“星城”生活的人们安居乐业，实现职住平衡。

大型企事业单位、产业园区的自有闲置土地、配套用地、村级留用地

都可以建保障性租赁住房 租赁住房和商品房享受同等权利

原文

创新保障性租赁住房筹建方式。完善支持人才集聚的大型企事业单位、产业园区等在不改变用地性质条件下利用自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设保障性租赁住房，探索利用产业园区周边村级留用地建设保障性租赁住房。加大公租房筹集力度，探索在“九大星城”的特定区域推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

解读

关于保障性租赁住房的筹建，2011年，杭州在全国率先出台了商品住宅项目配建公租房政策。截至2021年5月，杭州已落实配建地块378宗，可建房源4.78万套，总保有量达7.3万套。同时，杭州市本级公租房实物配租累计保障住房困难家庭也达到了5.6万户。

把企事业单位、产业园区的自有闲置土地、配套用地乃至周边村级留用地，利用起来建设保障性租赁住房，在杭州早有先例。

村级留用地是城市发展过程中的产物，杭州的村级留用地项目不少，早期比较具有代表性的，有黄龙世纪广场。蒋村一带也有不少留用地项目。

“有条件的企业建设保障性租赁住房，是对企业员工福利的提升，对实现职住平衡也有帮助。”上海经恒不动产事业发展有限公司浙江区域副经理王艳认为，现在社会上对租赁住房的认可度普遍不高，都觉得保障房是不能作为长期固定住所的，这其实跟“租来的房子”不能享受和商品住房同等的公共服务有关。

王艳表示，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利，能提升市民在租赁住房中的居住体验，也能增强社会对租赁住房的认可度，最终，推动租赁住房成为越来越多人可以接受的长期固定居所。

租售同权的本质，是租房和买房同属于平等的权利享受范围，要打破权利的不平等，取消不必要的条件限制。比如赋予租房者同等的就近上学权利，能大大解决租房者的后顾之忧。

如何试点实现租售同权？住建部称，将立法进行明确，建立稳定租期和租金等方面的制度。

推进市优质普高到各区建分校

“学区房”越来越多 自然就没那么“热”了

原文

推进新名校集团化。鼓励市属优质高中与桐庐、淳安、建德三县（市）高中组建紧密型教育集团，创新市、区合作共建优质高中办学机制，继续推进市直属优质普通高中到萧山、余杭、临平、富阳、临安五区建设分校，建成后市和区按1∶1比例招生，确保每个“星城”都有名校资源覆盖。

引导优秀教师赴“九大星城”任职任教。

推进双向等额招生。坚持“管理不变、招生一体”原则，逐步扩大市属优质普通高中与萧山、余杭、临平、富阳、临安等五区优质普通高中双向等额招生规模，稳步推进十区高中招生一体化。

解读

虽然目前还在征求意见阶段，但很多人想知道，学区房热度会降吗？

推进市直属优质普高到各区建设分校，建成后，市和区按1∶1比例招生，这意味着，杭二中、学军等优质高中或涌现更多的分校，比如出现学军中学萧山校区、杭二中余杭校区等，萧山、余杭、临平等地的孩子，在家门口就可以享受杭州优质教育资源。

一位杭州教育界人士说，重高分校增加，非主城区的教育资源跟着提升；而优质教师轮转后，区域内的师资也会改善，愿意在非主城五区长期居住的人会越来越多——某种意义上来说，“学区房”越来越多，自然就没那么“热”了。

提高双向对等招生，也是个好消息。

过去，主城区和萧山、余杭的高中双向对等招生名额比较少，比如2021年主城区八所高中面向萧山对等招生，每个学校名额是16人。这个数字如果逐步提高，最直接的影响是，非主城区的孩子有更多机会能上主城区的重点高中了。

另外，健全全区县（市）学校教师轮岗交流制，有利于均衡各个学校师资力量。十区高中招生一体化的推进，则代表着教育并轨迎来实质性进展。

很多爸爸妈妈在换房时，都会考虑孩子上学问题，有些就会从萧山、余杭区等较外围城区置换到主城区。如果未来萧山、余杭、临平、富阳、临安等五区都有主城区高中分校，“学区房热”就有可能会降温。

“拆改结合”增加的面积可以出售

杭州市中心老旧小区内也可以买到“新房”

原文

加快推进老旧小区“拆改结合”试点。探索共建共享的城市更新模式，适时制订出台老旧小区“拆改结合”试点指导意见，坚持发挥居民主体作用，按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则，在符合城市总规和相关规范的前提下，允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准，“拆改结合”增加的住宅面积可以出售。

解读

涉及杭州老旧小区“拆改结合”的相关文件，其实已经有不少。

去年年底，浙江省出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，其中提到，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型，对于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，可适用拆改结合方式。

今年3月，省发改委、省建设厅发布《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，也提到了：拆改结合类主要针对存在质量安全隐患的老旧小区与建筑环境品质较好的住宅小区混杂的社区，统筹协调保留与拆建区域，宜拆则拆、宜留则留，以保留为主，实现城镇老旧小区改造与片区联动城市更新相结合。

今年5月，杭州市有关部门还提出：今年杭州老旧小区改造将会着重探索连片改造和拆改结合两种模式。其中拆改结合这一改造类型是新增的，并将寻找合适的项目开展试点。

不过，这些文件，还没有出台最终落地的细则，而这次征求意见稿中，关于老旧小区“拆改结合”，提出了不少细节性的方向。

如果小区满足一定数量的业主同意小区拆建，原则上，便可以启动原地重建。

不过，杭州的老旧小区内，动不动就是几千户的业主；而且，就算是在同一个小区内，许多单元楼的产权也非常复杂，业主们是否能统一意见？将会是最大的困难。

对于众多老旧小区业主来说，此次的征求意见稿还带来了一个利好：允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准。

这是什么意思？

杭州的老旧小区普遍是二三十年前建的房改房，面积小、户型差，即便重建，每户面积也难有较大增加。

假如允许调整容积率，那么，理论上，原业主可通过购买补差价的方式，扩大居住面积。

这意味着，一旦征求意见稿通过并正式试点推行，在杭州二手房市场中，拥有地段优势的老小区内，也有机会买到“新房”了！

为无房家庭建设“共有产权住房”

政府与购房家庭按比例共享产权

原文

积极推进共有产权住房。出台共有产权住房管理办法，推进政府与购房家庭按份共有的共有产权住房建设，重点在“九大星城”布局，重点保障符合条件的本市户籍无房家庭和本市稳定就业的非户籍无房家庭。

解读

从6月底开始，网上就一直流传着杭州即将颁发新的楼市调控政策，但直至目前，这个所谓的“新政”还一直没有影子。

不过，从这份征求意见稿里，或可窥见杭州楼市今后的走势。关于推进“共有产权”的相关内容，杭州不少楼市专家表示，和北京目前实施的共有产权房非常相似！

共有产权住房，是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

不少城市都在尝试通过推广共有产权住房，解决中低收入群体住房问题。杭州曾经也有类似的保障性住房——经济适用房。

北京在共有产权住房的申请要求方面，对于“无房”这一项，非常严格。

申请家庭成员，包括夫妻双方及未成年子女在内（单身年满30周岁），不仅要符合限购条件，而且要求在北京均一直无住房，也就是没有任何住房转让记录。

和杭州的经济适用房一样，取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。

满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。代持机构优先购买。新购房家庭，性质仍为“共有产权”，产权份额比例不变。

北京推出共有产权房后，效果还是蛮明显的，土拍热度和房价势头，一定程度上都得到了遏制，明显减少了投机炒房行为。

中原地产首席分析师张大伟认为，共有产权住房针对刚需加大供给，购房者与政府共有产权，大大降低了中低收入群体购房的资金压力，满足了不少中低收入家庭的购房需求。

共有产权住房从政策设置上剔除了投资属性，符合“房住不炒”，在购买条件、使用情况上，都符合自住为主的政策预期。

业内人士也普遍认为，随着共有产权住房在建设、分配、管理等各项政策的完善，推动共有产权住房高质量发展，其在住房保障方面，会发挥更加重要的作用。